Nachgefragt! Frequently Asked Questions (FAQ)
Grundsteuer
Die Grundsteuer gehört zu den Objektsteuern. Das Objekt ist das Grundstück. Nur nach ihm richtet sich die Steuer. Das bedeutet, dass für die Höhe der Steuer die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Eigentümers keine Rolle spielen.
Auch ist es grundsätzlich ohne Bedeutung, wie hoch der Ertrag ist, den ein Grundstück abwirft (z. B. vermietet oder Leerstand).
Das Aufkommen an Grundsteuer steht in voller Höhe den Gemeinden zu (daher auch sogenannte „Realsteuer“).
Grundsätzlich müssen für alle unbebauten und bebauten Grundstücke Grundsteuererklärungen in elektronischer Form abgegeben werden.
Soweit Grundbesitz unverändert vollständig der Steuerbefreiung für bestimmte Rechtsträger nach § 3 Grundsteuergesetz (GrStG) oder unverändert vollständig der Steuerbefreiung nach § 4 GrStG unterliegt, wird auf die Abgabe einer Grundsteuererklärung verzichtet, wenn dieser Grundbesitz bisher nicht mit einem Aktenzeichen beim Finanzamt steuerlich erfasst ist. Alle Eigentümer und Eigentümerinnen, deren Grundbesitz bereits beim Finanzamt steuerlich erfasst ist, werden zwischen Mai und Juni 2022 ein ausführliches Informationsschreiben des zuständigen Finanzamtes erhalten. Diese Fälle sind nicht von dem Verzicht auf die Abgabe einer Grundsteuererklärung betroffen mit der Folge, dass eine Grundsteuererklärung auch dann abzugeben ist, wenn der Grundbesitz vollständig steuerbefreit ist. Eine Aufforderung zur Erklärungsabgabe durch das Finanzamt im Einzelfall bleibt vorbehalten.
Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwei Arten:
- die "Grundsteuer A" für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und
- die "Grundsteuer B" für alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke.
Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in drei selbständigen, aufeinander folgenden Verfahrensstufen:
Stufe 1: Zuerst werden die Äquivalenzbeträge ermittelt (Fläche des Grund und Bodens x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor, Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor) ermittelt (Feststellungsverfahren),
Stufe 2: Dann werden die Äquivalenzbeträge mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert und der Grundsteuermessbetrag ermittelt (Veranlagungsverfahren) und schließlich in
Stufe 3: auf den Grundsteuermessbetrag der von der Gemeinde festgelegte Hebesatz angewendet (Grundsteuerfestsetzungsverfahren).
Für die Feststellung der Äquivalenzbeträge und des Grundsteuermessbetrages ist das Finanzamt zuständig, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt. Die eigentliche Festsetzung und die Erhebung der Grundsteuer wird anschließend von der Gemeinde vorgenommen.
Der Hebesatz ist der Steuersatz, den die Gemeinde auf den Grundsteuermessbetrag anwendet. Die Gemeinde legt diesen Prozentsatz (Hebesatz) eigenständig fest. Dabei muss der Hebesatz jeweils einheitlich sein
- für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und
- für die in einer Gemeinde liegenden übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke (Grundsteuer B).
- Die Gemeinde hat die Möglichkeit, für baureife Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen (Grundsteuer C).
Die Hebesätze werden für ein oder mehrere Kalenderjahre festgesetzt und können bei den Gemeinden erfragt werden.
bzw. (Mit-)Eigentümer zu erklären.
Grundsteuer B (Grundvermögen)
Niedersachsen hat sich im Niedersächsischen Grundsteuergesetz (NGrStG) für das Flächen-Lage-Modell entschieden. Grundlage sind die Flächen des Grund und Bodens und des Gebäudes multipliziert mit einer Äquivalenzzahl (bestimmter Zahlenwert je qm Boden und Gebäudefläche) und einem Lage-Faktor (Zu- oder Abschlag für die Lage des Grundstücks) für das jeweilige Grundstück.
Hauptfeststellungsstichtag ist der 1. Januar 2022.
Erste Anwendung ab 2025.
Niedersachsen hat sich entschieden, eine selbstentwickelte Lösung dem Bundes-Modell vorzuziehen. Ein einfacher Weg ist machbar.
Das Bundesgesetz knüpft wie das bisherige Recht weiterhin am Verkehrswert der Grundstücke an. Dadurch, dass dieser Wert für jedes einzelne Grundstück erst ermittelt werden muss, ist das Gesetz notwendigerweise sehr aufwändig, kleinteilig, intransparent und kompliziert ausgestaltet. Um dies abzumildern, wurden vom Bund umfangreiche Typisierungen und Vergröberungen vorgenommen, was wiederum das Risiko in sich birgt, vom Bundesverfassungsgericht erneut als verfassungswidrig verworfen zu werden. Nicht zuletzt werden die Bürgerinnen und Bürger die einzelnen, komplexen Berechnungsschritte nur schwer nachvollziehen können.
Auch die Länder Bayern, Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben sich für eine Nutzung der Öffnungsklausel entschieden. Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen favorisieren dabei Flächenmodelle, die die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes zum Maßstab der Besteuerung machen. Diese Abkehr vom Wert des Grundstücks ist verfassungsrechtlich durch das Äquivalenzprinzip gerechtfertigt. Aus verfassungsrechtlicher Sicht ist der Gesetzgeber nicht gezwungen, die Bemessung der Grundsteuer wertabhängig auszugestalten.
Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Fläche eines Arbeitszimmers gehört zur Wohnfläche.
Zur Wohnfläche zählen nicht:
- Räume im Keller und Dachgeschoss, die nicht als Wohnraum dienen;Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, bleiben bei der Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen bis zu einer Fläche von 50 m² (Freibetrag) außer Ansatz;
- Nebengebäuden, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, bleiben bis zu einer Fläche von 30 m² bei der Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen außer Ansatz.
Die Wohnfläche berechnet sich regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. S. 2346).
Die Wohnfläche finden Sie auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.
Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann auch diese Berechnung zugrunde gelegt werden.
Zur Nutzfläche zählen insbesondere Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (Werkstätte, Büroräume, …) oder sonstigen Zwecken (z. B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind.
Die Nutzfläche ermittelt sich regelmäßig nach DIN 277, z. B. DIN 277-1: 2005-02, DIN 277-1: 2016-01 und DIN 277: 2021-08.
Die Nutzfläche finden Sie auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.
Der Lage-Faktor ergibt sich aus folgender Formel:
Lage-Faktor = (BRW / dBRW)0,3
„BRW“ ist der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks. Ihr Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen.
„dBRW“ ist der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde. Der Exponent „0,3“ in der Formel bewirkt eine angemessene Dämpfung des Faktors. Im Ergebnis entsteht ein moderater Zu- oder Abschlag. Beispiel: Der doppelt so hohe Bodenrichtwert im Vergleich zum Durchschnitt führt zu einem Zuschlag von 20 Prozent. Das ist der Lage-Faktor 1,2.
Die Ermittlung der Bodenrichtwerte für jedes Flurstück erfolgt durch die - außerhalb der Finanzverwaltung stehenden - Gutachterausschüsse.
Die Gutachterausschüsse verfügen aufgrund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis über die erforderliche Kompetenz bei der Feststellung von Bodenrichtwerten.
Für Zwecke der Grundsteuer dienen die Bodenrichtwerte nur für die Ermittlung des Lage-Faktors bei der Bewertung im Grundvermögen. Sie dienen nicht der Verkehrswertermittlung eines Grundstücks.
Die steuerlichen Bodenrichtwerte sind deshalb nicht deckungsgleich mit den detailreichen Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Landes Niedersachsen.
Der Grundsteuer-Viewer ist eine Kartendarstellung, aus der die amtliche Fläche, die Flurstücksbezeichnung, der Bodenrichtwert, der Durchschnittsbodenwert der Gemeinde und der Lage-Faktor ersichtlich sind.
Der Grundsteuer-Viewer dient als:
- Ausfüllhilfe für die Grundsteuererklärung
- Erläuterungshilfe, um den Lage-Faktor im Feststellungsbescheid nachzuvollziehen.
Der Grundsteuer-Viewer steht Ihnen unter www.grundsteuer-viewer.niedersachsen.de zur Verfügung.
Darüber hinaus wird der Grundsteuer-Viewer auch direkt während der Bearbeitung der Feststellungserklärung aus Mein ELSTER heraus aufrufbar sein.
Die Grundsteuermesszahl beträgt 100 %. Für Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl auf 70 % ermäßigt. Weitere Ermäßigungen sind z. B. für den Denkmalschutz vorgesehen.
Unter gewissen Umständen können die Voraussetzungen für einen Abschlag auf die Steuermesszahl vorliegen.
Ein Abschlag kommt für Grundbesitz in Betracht,
- auf dem sich ein Baudenkmal im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes befindet,
- der eine enge räumliche Verbindung mit dem eigenen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft hat,
- auf dem Wohnungen gebaut wurden, die den Bindungen des sozialen Wohnungsbaus aufgrund einer staatlichen oder kommunalen Wohnraumförderung unterliegen oder
- der bestimmten begünstigten Wohnungsbaugesellschaften, -genossenschaften oder -vereinen gehört.
Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft)
Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wurde durch das Bewertungsgesetz des Bundes neu geregelt. Dieses Gesetz wird auch in Niedersachsen angewendet.
Die Bewertung der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe erfolgt bundeseinheitlich auf der Basis eines typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Es ist eine standardisierte Flächenbewertung, bei der die Eigentumsflächen des Betriebs jeweils gesondert nach Nutzung und Nutzungsarten bewertet werden.
Wohngebäude werden künftig im Grundvermögen (Grundsteuer B) bewertet.
Verpflichtung zur elektronischen Abgabe einer Grundsteuererklärung
Die Steuererklärungen müssen bis spätestens 31. Januar 2023 abgegeben werden. Dazu wurde mit den Allgemeinverfügungen vom 21.03.2022 und 17.10.2022 im Niedersächsischen Ministerialblatt aufgefordert.
Hinweis: Die vorstehenden Ausführungen gelten allein für in Niedersachsen belegene Grundstücke.
Bereits eingegangene Fristverlängerungsanträge mit Fristende bis längstens zum 31.01.2023 sind durch die Allgemeinverfügung vom 17.10.2022 als erledigt anzusehen. Durch die Allgemeinverfügung vom 17. 10. 2022 liegt ein bindender Verwaltungsakt vor.
Deshalb erhalten Sie kein weiteres gesondertes Antwortschreiben vom jeweils zuständigen Finanzamt.
Anträge über den 31.01.2023 hinaus sind weiterhin nur in begründeten Einzelfällen möglich (s.o.).
Verspätungsschlag
Wenn in einzelnen Fällen die Erklärungsabgabe nicht vollständig bis zum 31.01.2023 gelingt, werden die Finanzämter von den ihnen zur Verfügung stehenden Durchsetzungs- und Zwangsmitteln keinesfalls über Gebühr oder unangemessen Gebrauch machen. Ein automatisierter Verspätungszuschlag, wie er für andere Steuerarten vorgesehen ist, kommt bei der Grundsteuer für die Erklärungen zur Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 nicht zur Anwendung (Hinweis auf Art. 97 § 8 Einführungsgesetz zur Abgabenordnung (EGAO)).
Ab Mitte Mai bis Mitte Juni 2022 wird die Finanzverwaltung allen Eigentümerinnen und Eigentümern von steuerpflichtigen Grundstücken in Niedersachsen Informationsschreiben zusenden. Diese Schreiben erläutern, was zu tun ist, und enthalten die Informationen, die individuell für die jeweiligen Steuerpflichtigen in der Finanzverwaltung vorhanden sind (z. B. Aktenzeichen, Lage etc.).
Außerdem informiert die Finanzverwaltung über die für die Online-Abgabe zur Verfügung stehenden Möglichkeiten:
- „Portal ELSTER - Ihr Online-Finanzamt“ unter www.elster.de
- „Grundsteuer-Viewer“
- "Frequently Asked Questions (FAQ)"
- die Internetseite zur Grundsteuerreform https://grundsteuerreform.de
- den KONSENS-Chatbot zur Grundsteuer unter https://www.steuerchatbot.de/konsens
Für darüber hinaus gehende Fragen stehen die Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner in den Finanzämtern bereit.
Sie sind verpflichtet, die Grundsteuererklärung elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln (§ 228 BewG, § 8 Abs. 6 NGrStG i. V. m. § 87a Abs. 6 Satz 1 AO). Weitere Informationen hierzu finden Sie unter dem Stichwort ELSTER.
Bei der elektronischen Erklärungsabgabe können Ihnen die Angehörigen der steuerberatenden Berufe helfen. Auch Ihre Hausverwaltung kann die Erklärungsabgabe übernehmen. Darüber hinaus können Sie auch einen bereits bestehenden Zugang zu ELSTER eines Angehörigen nutzen.
In dem Ausnahmefall, dass Ihnen eine elektronische Abgabe nicht möglich ist, können Sie Vordrucke unter https://lstn.niedersachsen.de/steuer/steuervordrucke aufrufen, am Bildschirm ausfüllen und ausgedruckt an Ihr zuständiges Finanzamt senden. Sollten Sie nicht über einen Internetzugang verfügen, ist eine geringe Anzahl an Steuererklärungsvordrucken in Papier bei Ihrem Finanzamt verfügbar. Auf einen gesonderten Härtefall-Antrag verzichtet die Niedersächsische Finanzverwaltung.
Wir bitten Sie, soweit es Ihnen technisch und ggf. mit Unterstützung anderer möglich ist, die elektronische Abgabe zu nutzen und die digitale Bearbeitung damit zu unterstützen. Vielen Dank.
Änderung der Verhältnisse
In diesem Fall müssen Sie auf den nächsten 1.1. eines Jahres die Änderung gegenüber dem Finanzamt anzeigen.
Beispiel:
Änderung der Wohnfläche im Jahr 2022. Daraus folgt eine Änderungsanzeige auf den Stichtag 1.1.2023.
Das Bundesministeriums der Finanzen hat mit Schreiben vom 27. Juni 2023 den Erklärungsvordruck GW 5 nebst Ausfüllanleitung für die Grundsteuer-Änderungsanzeige veröffentlicht (IV D 4 - S 3243/22/10002 :002; 2023/0617544; BStBl 2023 I Seite 1536).
Die Übernahme der Änderungsanzeige im Portal ELSTER ist jedoch noch nicht erfolgt.
Die Umsetzung in Niedersachsen ist derzeit noch nicht abgeschlossen. Es bestehen aber folgende Möglichkeiten:
- Bis zur technischen Umsetzung unter ELSTER können Sie Ihre Änderungen bis auf Weiteres formlos beim Finanzamt anzeigen (z. B. schriftlich, per E-Mail oder auch telefonisch).
- Alternativ können Sie Ihre Änderungen im Rahmen einer sonstigen Nachricht über das Portal ELSTER übermitteln.
Fragen zur Grundsteuerreform und deren Umsetzung beantwortet Ihnen auch der virtuelle Assistent.
Rund um die Uhr erreichbar!