Häufige Fragen/FAQ
Vermietung und Verpachtung
Regelungen bis Veranlagungszeitraum 2020
Die Nutzungsüberlassung ist in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung der Wohnung zu Wohnzwecken (Kaltmiete zuzüglich gezahlter Umlagen) weniger als 66 % der ortsüblichen Miete (Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten) beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG).
In Ihrem Fall wären die Werbungskosten zu 60 % abziehbar.
Regelungen ab Veranlagungszeitraum 2021
Die Grenze des § 21 Abs. 2 EStG ist ab dem Veranlagungszeitraum 2021 auf 50 % abgesenkt worden. Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.
In Fällen der Dauervermietung, in denen der Mietzins 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete ist nunmehr (wieder) eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich.
Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die Werbungskosten anteilig abgezogen werden.
Die Totalüberschussprognoseprüfung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach langjähriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung; das BMF-Schreibens vom 8. Oktober 2004 (BStBl I 2004, S. 933) ist unverändert einschlägig.
In Ihrem Fall ist eine Totalüberschussprognose vorzunehmen. Führt die Totalüberschussprognoseprüfung zu einem positiven Ergebnis ist der volle Werbungskostenabzug möglich; fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose negativ aus, können die Werbungskosten für den entgeltlich vermieteten anteilig abgezogen werden.